举例：大安房地产开发公司主要从事开发转让土地及房产业务。该公司在A地建造普通标准民用住宅一座，10月初以市场价格销售，取得收入240万元。建造该住宅发生如下费用：
(1)取得土地使用权所支付的金额为100万元；
(2)房地产开发成本50万元；
(3)其他扣除额为60万元。
同月，该公司转让A地另一处房地产，取得收入400万元。转让房地产发生以下费用：
(1)取得土地使用权所支付的金额20万元；
(2)房地产开发成本30万元；
(3)房地产开发费用16万元；
(4)与房地产有关的税金24万元。
庞建房地产开发公司，面对激烈的市场竞争，考虑到规模经济，决定兼并大安房地产公司，以促进市场占有额的扩大。10月中旬，庞建房地产公司以400万元市场价格收购了大安房地产的标志性建筑大楼，并于10月底最终成立了庞大地产公司，兼并业务正式完成。大安房地产公司该楼费用扣除额为100万元。大安公司计算本月共缴纳土地增值税税额270万元。
分析：
大安公司计算本月应纳增值税270万元，其计算过程如下：
10月份发生两起房地产转让业务，且两处房地产同属一税务机关管辖，公司财务以不可分别核算增值税为由，便一并核算。
两处房地产共取得收入640万元，扣除金额为300万元，增值额超过扣除额
100％，其应纳土地增值税税额为：
340×50％-300×15％=125(万元)
10月底由于被兼并取得房地产收入400万元，扣除额为100万元，增值额超过扣除项目金额的200％，其应纳土地增值税税额为：
300×60％-100×35％=145(万元)
上述两项共计270万元。
针对大安公司的上述计算，我们对其进行重新筹划；从中发现大安公司应不缴纳土地增值税，对新公司应缴纳145万元的税金，多交125万元土地增值税。
分析：
1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税。
(1)纳税人建造普通标准房并加以出售的，增值额未超过扣除额项目金额20％的；
(2)因建设需要依法征用收回的房地产。
在本案例中，大安房地产开发公司按A地普通标准建造居住用住宅，属于暂行条例规定的第一种情况，且其增值额小于20％。而且根据公司会计账户的核算，该项目是可以与该公司同月发生的另一个项目区分开来，所以该项目应免交增值税。
2．暂行条例第六条“计算增值额的扣除项目：
(1)取得土地使用权所支付的金额；
(2)开发土地的成本、费用；
(3)新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的价格；
(4)与转让房地产有关的税金；
(5)财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人按暂行条例第六条(1)、(2)项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。除此应特别指出的是，此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不再适用。这样可以看出大安房地产开发公司的财务人员并没有利用这一优惠条件，其两笔增值税应纳税额应为：
增值额=400-[20+30+16+24+(20+30)×20％]=300(万元)
增值额与扣除项目之比为：300／100=300％
增值额超过扣除项目金额200％，应纳土地增值税为：
=300×60％-100×35％=145(万元)
3．根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围在实际工作中并不包括企业兼并转让房地产即在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。大安房地产开发公司由于被兼并到庞建房地产公司中去，其转让行为不征收土地增值税。
综合以上分析，庞大房地产开发公司10月份应缴纳土地增值税额为145万元，而不是270万元，可以少交125万元。
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