例：东国房地产开发公司是A市一家以开发转让土地及房产为主要业务的中型公司。1996年7月初，公司按A市一般民用住宅标准建造了一幢住宅，并以市场价格销售给A市市民，取得收入240万元，共发生如下费用：
1）取得土地使用权所支付的金额为100万元；
2）房地产开发成本50万元；
3）其他扣除额为60万元。
同月，公司转让另一房地产取得收入400万元，共发生以下费用：
1）取得土地使用权支付的金额20万元；
2）房地产开发成本30万元；
3）房地产开发费用16万元；
4）与房地产有关的税金24万元。
面对激烈的市场竞争，考虑到规模经济，开兴房地产开发公司决定兼并东国房地产公司，以扩大市场份额。7月中旬，开兴房地产公司以400万元的市场价格收购了东国房地产的标志性建筑大楼，并于7月底成立了开东房地产公司，兼并业务正式完成。东国房地产公司在建筑该楼时，共发生费用扣除额100万元。该月公司共缴纳土地增值税税额270万元。
分析：东国房地产开发公司在面临兼并之际，应纳增值税270万元，其计算过程如下：
（1）7月份同时发生了两处房地产转让业务，且两处房地产位于同一片土地上，于是公司财务一起核算，两房地产共取得收入640万元，扣除金额为300万元，增值额超过扣除额100%，故土地增值税税额为（340×50%－300×15%）=125（万元）。
（2）7月底，由于被兼并，取得房地产收入400万元，扣除额为100万元，增值额超过扣除项目金额的200%，故应纳增值税税额为145万元。两项共计270万元。
我们在检查中发现该公司多交了不少税款。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，计征土地增值额的扣除项目：
1）取得土地使用权所支付的金额；
2）开发土地的成本、费用；
3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
4）与转让房地产有关的税金；
5）财政部规定的其他扣除项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六项规定其他扣除项目，是指对从事房地产开发的纳税人按暂行条例第6条第1项和第2项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。在此应特别指出的是，此条优惠，只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的纳税人不再使用。
然而，东国房地产开发公司的财务人员并没有利用这一优惠政策，其两笔土地增值税税额应为：增值额=400－[20＋30＋16＋24（20＋30）×20%]=300（万元）
增值额与扣除项目金额之比为：300万元/100万元=300%
增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率，应纳税为145万元。
（3）根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围，在实际工作中，并不包括企业兼并转让房地产，即在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。东国房地产开发公司由于被兼并到开兴房地产公司中去，故属转让行为，不征收土地增值税。
综合以上分析可知，7月份东国房地产开发公司应缴纳的增值税额为145万元，而不是270万元。从本案例中可以看出，尽管土地增值税是个小税种，但其中还是有不少筹划技巧的。
（1）土地增值税的累进税率与所得税一样，土地增值税有四档税率，故适当的处于第一档税率，无疑会有好处。在上例中我们发现，如果，不分别核算两笔房地产的增值额，则应纳税额为125万元；而分别核算，由于累进税率的提高，故应多缴纳税额为145万元，多缴纳20万元。可见，适当的时候，我们可以不用优惠政策，不分别核算增值额，这样反而可能会合理的减少应纳税额。
（2）在实际工作中，准确界定土地增值税的征税范围，是可以减少应纳税额的。国家将对以下行为征税：出售国有土地使用权；取得国有土地使用权后，进行房屋开发，建造后出售的；存量房地产的买卖；房地产的抵押；以房地产进行投资和联营等。对房地产出租、继承、企业兼并转让房地产、房地产代建房行为等不征收土地增值税。因此，在实际生活中，我们应准确把握土地增值税的征税范围，弄清自己的行为是否属于应税行为。
应本着以企业利润最大化为原则，降低企业整体税负，提高经济效益。
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