[政策解读]个人住房转让所得征收个人所得税有关问题

　　2006年7月18日，国家税务总局针对个人住房转让所得的个人所得税计税问题下发了通知（《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发[2006]108号），该通知引起社会广泛关注。为便于纳税人理解这项政策，国家税务总局有关负责人在接受记者采访如做了如下解答：

　　问：税务总局下发这一《通知》的主要背景是什么？

　　答：对个人转让住房（俗称“二手房”）所得征收个人所得税，是个人所得税法的一项基本规定。1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》规定，对“财产转让所得”项目应征收个人所得税。这里所说的财产，包括房产、汽车等大宗财产。因此，个人转让住房取得的所得，从1994年起就应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。1999年，财政部、税务总局、建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号），对个人转让房屋所得征收个人所得税的一些特殊情况规定了优惠政策，但是，对个人转让住房所得征收个人所得税的基本政策始终未变。此次税务总局发出《通知》，并不是出台新的政策，而是对原有规定的进一步完善和细化。

　　随着我国经济不断发展和改革不断深入，人民生活水平不断提高，个人住房得到较大改善，二手房交易逐渐活跃。各地税务机关在对二手房交易所得征收个人所得税过程中也反映出一些问题，主要有：一是个人转让住房过程中发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细，各地执行不一；二是实际征管中，一些纳税人瞒报交易价格或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关依法征税的难度较大；三是一些地区对二手房交易个人所得税的征收不到位，影响了执法刚性，造成税收收入流失。针对上述问题，税务总局的《通知》对二手房交易所得征收个人所得税有关规定作了进一步明确，以利于各地税务机关规范执法，统一征管程序，依法加强税收征管。

　　问：此次下发《通知》，主要有哪些考虑？

　　答：一是推进税务机关依法行政，加强对二手房交易所得的个人所得税征管。依法征税是税法赋予税务机关的一项基本职责。近年来，由于多方面原因，一些地方二手房交易所得的个人所得税征管不够理想，其中规定不够具体，征管程序不够严密是一个原因。因此，需要明确有关规定，规范管理，确保政策执行到位。

　　二是根据实际情况，完善有关规定。个人所得税法及其实施条例规定对个人转让房屋所得计税时允许扣除房屋原值和合理费用，但具体内容规定不够具体。《通知》区分不同类别房屋分别规定其原值，允许合理扣除按揭购房贷款利息和装修费用等，使得现行政策更具有操作性，减轻了纳税人的税收负担。

　　三是便于征纳双方操作，维护纳税人合法权益。《通知》根据税收征管法第三十五条的规定，明确对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1%－3%比例内核定应纳个人所得税额，增强了税收执法力度。

　　四是落实纳税服务，保障纳税人合法权益。个人在一年内换购住房的，其所转让住房应缴的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，待其一年内实际买房后，购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还纳税保证金，购房金额低于住房转让收入额的，可以按购房金额占转让收入额的比例退还纳税保证金；个人转让家庭自用五年以上的唯一住房，免征个人所得税。《通知》要求税务机关在严格执行上述优惠政策基础上，认真落实优化纳税服务的要求，为纳税人完税提供便利，做好纳税保证金的退还工作，维护纳税人合法权益。

　　问：刚才您提到，此前个人转让住房个人所得税征收情况不够理想，请问《通知》下发后，如何加强个人所得税的征管？

　　答：为加强房地产税收的科学化、精细化管理，进一步方便纳税人依法纳税，提升纳税服务水平，税务总局提出了“房地产税收管理一体化”要求。具体是，房地产管理部门把缴纳契税作为办理产权过户的前置条件，税务机关充分利用房地产转让的契税信息，加强其他税种管理。为此，税务总局2005年先后下发了《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）和《关于实施房地产税收管理一体化若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号），要求主管税务机关在房地产交易场所设置税收征收窗口，一并征收房地产交易的营业税、土地增值税、个人所得税等税种；对于暂不具备条件设置税收征收窗口的，主管税务机关应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收，以便利纳税人履行纳税义务。

　　《通知》再次重申了上述要求，个人转让住房所得应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并征收。