以房抵款涉及的所得税问题

甲房产开发公司和乙公司均为内资企业。2004年9月，甲公司与乙公司达成协议，甲公司拆除乙公司房屋1000平方米，用于开发商品房（普通住宅，下同）。待商品房建成后，甲公司用1000平方米的商品房偿还乙公司拆迁补偿款。2006年5月，上述交易完成。甲公司商品房成本价为每平方米3200元，售价为每平方米4000元。乙公司被拆除的房产账面原值为300万元（即购进价格，假设不考虑契税），已提折旧100万元，经有权机构评估，其重置成本价为320万元。（当地规定契税税率为4%，假设不考虑印花税、城市维护建设税和教育费附加）甲企业和乙企业应当如何交纳企业所得税？

甲公司用新建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，可以看作是债务重组（以房抵债），或者是不涉及补价的非货币性交易（以房换地）。《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）规定：“债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）。”根据《企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，非货币性交易应当分解为按公允价值销售和购进两笔经济业务进行处理。因此，对于企业所得税来说，债务重组与非货币性交易是一致的。

甲公司应当按商品房的售价确认视同销售收入400万元（4000×1000），并确认视同销售成本320万元，即应当调增应纳税所得额80万元（400－320）。同时，甲公司应当按售价确认开发成本的计税成本为400万元，即应当再调减应纳税所得额80万元。需要注意的是，虽然累计纳税调整额为0，但确认视同销售收入会对广告费、业务宣传费和业务招待费的税前扣除限额产生影响，因此，调增和调减不可省略。

根据《企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，乙公司以房换房，应当分解为按公允价值销售和按公允价值购进两项业务进行处理。因此，乙公司销售房屋应当调增应纳税所得额200万元（400－300＋100），同时，乙公司应当按照取得新房的公允价值确定其计税成本为400万元，在换入新房的折旧期限内或者转让该商品房时，应当相应调减应纳税所得额200万元。