个人转让房地产应纳哪些税

结合当前有关税收政策，对个人转让房地产所涉及应缴纳的各项税费主要有以下一些。

1、营业税、城市维护建设税、教育费附加

个人转让居住时间在5年以内的房地产应当依据取得的全部价款和价外费用为营业税的计税依据，按5％征收“销售不动产”营业税：个人转让居住时间超过5年的普通住房，不需缴纳营业税：个人转让居住时间超过5年的非普通住房，需按转让收入减去房屋购置价格的差额，计算缴纳营业税。根据《营业税暂行条例》规定，个人将房地产无偿赠送给他人的行为，不应视同销售不动产征收营业税；个人销售自建自用住房，销售时免征“销售不动产”营业税。城市维护建设税、教育费附加是以实际缴纳营业税为计税(费)依据而征收的附加税费。城市维护建设税按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1%3个档次，具体适用范围是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区、县城、建制镇的，税率为1％。教育费附加费率一律为3％。

2．土地增值税

土地增值税的税率为：增值额与扣除项目金额的比率不超过50％的部分，适用税率为30％；超过50％～100％的部分，适用税率为40％超过100％～200％的部分，适用税率为50％超过200%的部分，适用税率为60％。对个人销售不动产，土地增值税的优惠政策主要包括：(1)对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。(2)个人因工作调动或改善居住条件而转让原有自用住房，经向税务机关申报核准，免予征收土地增值税。(3)因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。这类房地产是指因城市市镇规划、国家建设需要拆迁而被政府征用、收回的房地产。对由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免征土地增值税。

3．个人所得税

个人将拥有的房地产所有权转让，实际上是一种买卖行为。《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目按20％的适用税率缴纳个人所得税。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)文，对收入额、财产原值、转让住房过程中缴纳的税金、合理费用具体明确如下。

(1)收入额。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。个人申报收入偏低的．税务机关可以核定应税收入。

(2)财产原值。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除。

(3)转让住房过程中缴纳的税金。具体是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

(5)对于不能准确提供有关计税资料的，税务机关可按房屋转让收入的1％～3％，核定应缴个人所得税额。

国家对个人销售不动产给予个人所得税的优惠政策主要包括(1)对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。(2)对个人转让自用5年以下的生活用房所得，实行先缴个人所得税纳税保证金，1年内重新以本人名义购房时予以退还的政策。(3)对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，不论是生活用房或非生活用房，一律免征个人所得税。

4．印花税

个人将拥有的房地产权转让实际上是一种买卖行为，对个人将拥有的房地产权转让应当按照“产权转移书据”项目以书据中所载金额的0．5‰征收印花税。