房产公司售后回购或售后租回业务如何缴纳营业税

S公司开发的商铺采用“售后租回”的销售方法，不知能否参照售后租回作会计处理，即：卖主(即承租人)应将售价与资产账面价值之间的差额予以递延，并在租赁期内按照租金支付比例进行分摊，作为租金费用的调整。若参照此方法进行会计处理(1)“售后租回”业务销售过程中的营业税是否需要缴纳，如何缴纳?(2)营业税能否按递延收益减去租金收入后的额度作为纳税营业额?如果采取“售后回购”又该如何缴纳营业税?

房地产开发商采用“售后租回”或“售后回购”方式，会计上应当按照《企业会计制度》的规定，根据“实质重于形式”原则进行账务处理，但必须根据税法规定计算缴纳营业税。《关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》(国税函[1999]144号)文件规定，房地产开发公司采用“购房回租”、“售后回购”等形式，进行促销经营活动(即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回)，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。