问：我4年前购得房屋一套，现转卖他人，价款150万元，合同约定分期付款，在房屋交付前必须付清80%的款项，办理产权过户手续后在支付余款20%，一方违约则应该向对方支付违约15万元。后买方支付60%的款项后，因房价上涨缓慢，双方协商解除合同，买方支付我8万元违约金。因新政策规定房地产在5年内转让的，应该缴纳5%的营业税，我在前期曾经取得的60%的房款是否要向税务机关纳税？分期付款的，转让二手房的营业税纳税义务合适产生？对于取得的违约金收入，我是否需要缴税？
答：根据《财政部国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号）规定，“2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。”你在四年前买房子，并在5年内予以转让，似乎应当缴纳营业税。根据《营业税暂行条例》的规定，转让不动产应该缴纳营业税，税率为5%，营业税纳税义务的发生时间为取得价款或者索取价款的凭证的当天。根据上述规定，营业税的应税行为是转让不动产，而根据《城市房地产管理法》之规定，房地产转让的应当按照规定办理权属登记，不动产的转让行为的完成以办理权属登记（即过户）为标志，办理过户手续后，不动产产权才发生转移。即使受让人支付了全部的合同价款，只要产权没有办理过户，不动产转让就没有完成，营业税的应税行为就不存在。签订房屋买卖合同、支付合同价款只是债权行为而非物权行为。因此，在二手房买卖中，营业税的纳税义务的产生以过户为行为基础，在出卖人取得了价款或者合同约定的付款期限已经来到，营业税的纳税义务即产生。如果未办理不动产的过户手续，应税行为即未完成，营业税的纳税义务即不产生，无需向税务机关申请代开发票，缴纳税款。因此，如双方解除房屋买卖合同，对于曾经支付的分期购房款，出卖人无须缴纳营业税。
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