物业税能降低房价吗？

　　如果真实的居住需求大量存在，并且由于居住需求在很大程度上是具有一定刚性的（即不可缺少的），那么征收的物业税就会转嫁到租户的头上，这时就会推高租金。

　　自从2003年底召开的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”以来，关于物业税的议论时起时伏，关于物业税的各种“说法”也在不断变化。最初的说法是：开征物业税后取消的“有关收费”包括土地出让金，或者换句话说，是把一次征收的土地出让金改为按年计征，如此当然能够大幅降低商品房的成本。但后来的说法已经彻底变了：物业税开征并不会取代土地出让金。

　　而关于物业税的种种议论，几乎都集中在它是否能够降低房价上，由此衍生的一个问题是：开征物业税能否带来更多的社会公平？

　　其实在物业税没有正式出台之前，很难回答这些问题，要回答的话，只能先做一些假设。

　　假设物业税开征之后，土地出让金并不取消，现有房地产交易环节的税也不取消（因为物业税属于房地产保有环节的税，和交易环节征收的税的目的和含义都不同），那么房价会怎样发展？

　　这要看市场对商品房的使用需求是否仍然真实地存在。我们知道，现在的商品房市场上，除了使用需求（这时的买家看中的是房屋的使用价值），还有大量的投资需求（这时买家看中的是房屋的投资价值），并且可以说这些投资需求近年来在推高房价上起到重要的作用。通过房屋的买卖投资获利又可以分成两种情况，一种是长期持有，出租获利；另一种是低买高卖，赚取差价获利，也可能两种情况兼而有之。不过不管是哪种情况，房屋的价值最终应该还是体现在它的使用价值上。尽管房地产投资者也可以像对待收藏品那样将房地产看作是纯粹的投资品（即使收藏品也有其实用价值，例如观赏价值），但这种情况在房地产市场上一般不会出现。也就是说，投资买房的人最终是要考虑其出租收益并根据出租收益来决定是否投资买房。回到本段的开头，如果真实的居住需求大量存在，并且由于居住需求在很大程度上是具有一定刚性的（即不可缺少的），那么征收的物业税就会转嫁到租户的头上，这时就会推高租金。但由于升高的是毛租金而不是净租金，扣除了缴纳的物业税之后，房主得到的租金还是一样的，因此从理论上说，房屋的投资价值没有发生变化，因此房价不会发生改变。这时，物业税的作用是提高了租金，对于租户来说也不是一个公平的结果。

　　但如前所说，居住需求具有“一定的”刚性，并不是完全没有弹性，因此租金上涨可能会使租房需求减少，这或者带来房屋的空置，或者促使房租下降。在房屋空置的情况下，物业税起到了放大空置成本的作用（对照另一个例子更容易明白这种空置成本对房地产投资的影响：通常写字楼的租金回报率会比住房高，比如目前在广州市场，住房的年租金回报率一般在6%左右，而写字楼能够达到8%甚至更高，那么为什么大家没有都去选择投资写字楼呢？因为大家知道写字楼的物业管理费比住宅高很多。有租户的时候，物业管理费不用房主埋单，但空置的时候，这笔可观的物业管理费就加大了空置成本。这里物业管理费产生的效果和征收物业税是一样的）；在房租下降的情况下，房主的收益将减少。这两种结果都会促使房主选择退出，即卖出手上的房屋。而市场上卖出的房屋增加的话，就会使得房价下降。因此如果说开征物业税会使得房价下降，就是在这种情况下。

　　简短的结论：物业税开征可能会推高租金，但推高房价的可能性比较小，反而可能降低房价。

　　但要注意以上的简单分析一方面设置了一定的假设前提，另一方面还要假定其他条件保持不变，而实际的市场变化可能是很复杂的，结果也可能不像以上分析的那样简单。

　　另外，读者可能注意到了，本文的分析都是从市场供求关系出发，并没有考虑所谓的成本问题（一些持物业税会降低房价观点的人，其重要的论据就是说物业税替代土地出让金之后会使得房屋的成本降低），因为决定市场价格的最终力量是市场供求，而不是成本。

　　（作者是中山大学教授）