房屋出租新政出台 税率降低需防避税

《江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法》自2007年1月1日起开始实施。根据该规定，全省个人房屋出租按5%的税收综合征收率征收营业税、城建税、教育费附加等税费。

新政策方便了基层税务机关开展个人出租房屋的税收征管，主要体现在以下四个方面：
明确了纳税主体。《办法》第二条规定：“个人（含外籍个人、华侨和港、澳、台人员）在本省范围内出租房屋应缴纳的各种税收的征收管理，适用本办法。”也就是说除“个人”之外，其他纳税人出租房屋涉及的税收问题不适用本办法。
界定了房屋用途。《办法》对房屋用途未加以区分，未划分居住用房和商用房，只要是个人出租的，不管什么用途均适用本办法。实际征管中，只要凭房产证确认是否属于个人产权，凭租赁合同可以审核开票，无须再实地调查确认其用途，易于操作。
一揽子征收各税。《办法》制定了一个综合征收率，相比原来个人出租房屋要涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费，实行统一征收，方便了纳税人交税，也方便了税务机关征管。
降低了税收负担。在新《办法》实施前，个人出租房屋的税收负担约占租金收入的20%左右，新《办法》第七条规定，个人出租房屋的综合税率为5%，实际税收负担仅为原来的四分之一。

个人房屋出租的综合征收率只有一般经营业务税负的60%，因此，一部分个人投资、所得税采取核定征收方式的纳税人，以私人名义签署假的经营用房租赁合同，逃避从价计征的房产税；一些所得税采取查账征收方式的纳税人虚开个人房屋出租发票，冲减成本费用，为一些“头脑活络”的纳税人提供了一条非常隐蔽的偷漏税途径。
由于在个人财产权的信息如何规范和合法地保护上，存在认识的差异，目前房产管理部门与地税机关没有建立起房屋产权信息的有效交流机制。另外，管理个人房屋出租的公安、工商、地税等部门，没有形成协同作战、综合治理的工作态势。

针对上述问题，税务部门应进一步采取措施，加强个人房屋出租的管理，提高工作效率，最大限度地减少税收流失。
加强社会办税。应当由政府牵头，将国税、工商、地税、公安等职能部门进行部门整合，形成专业化的社会化办税网络，依托社会力量代征税款，把零星、分散、隐藏的个人房屋出租税收管住管好。
畅通产权信息。明晰房屋产权关系，就能判断房屋的出租或自用的状态，彻底清除房屋租赁关系的隐蔽性，掌握税收征管的主动权，有效地开展税收征管，税务部门应当与市房产管理部门建立工作协调制度，确保产权信息合法运用。
落实征管措施。一是确定最低单位面积租金收入。税务部门应当按房屋结构、用途、地段，合理制订每平方米租金收入的最低标准；二是加强发票管理，特别是加强审核承租方租金发票的合法性、合理性，以票控税；三是配合房屋出租税收的征管，对利用自用房屋经营的个体纳税人从价征收房产税，以体现税负公平。